Уже дважды брался за разбор реальной финансовой ситуации, присланной моей давней знакомой Катей Е.

Александр Евстегнеев

Вскользь уже разбирал ее в своем видео из Домбая (про идеальные инвестиции) и на недавно проведенном воскресном вебинаре.

• Пришло время сделать небольшой текстовый разбор, чтобы показать ход размышлений о целесообразности данной сделки.

Напоминаю, что я регулярно провожу подобные разборы, дабы привить мышление инвестора своим читателям и подписчикам.

Итак, вот сама ситуация:

Привет, хотела спросить у спеца. Хочу вложится в квартиру. Стоит 1,3 млн в Туле. Сдавать там совсем мало денег всего 8000. Квартира в доме 1913 года с недавним капитальным ремонтом. Потолки 3,8 метра. 2 часа на экспрессе до Москвы.

Постоянно жить не планирую, если только лишусь работы и буду вынуждена свою сдавать.

Я не понимаю ценообразование на недвижимость — квартиры же не дешевеют кардинально, и если я позже пойму, что вариант вместо дачи ездить отдыхать летом в Тулу не катит, то всегда можно продать. Катя Е.

Вопросы, на которые я не нашел ответы в запросе Катерины:

1. Почему выбор пал именно на Тулу? (а не на город с большим количеством платежеспособного спроса — Москва, Питер и другие города-миллионники);
2. Чем так ценны высокие потолки? (ведь дому более 100 лет, он очень старый — и морально, и физически, и молодеть он явно не будет);
3. С какой целью Катя покупает эту квартиру? Чтобы использовать ее как дачу или для собственного проживания? Сдавать в аренду, чтобы вернуть вложенную сумму? Сделать ремонт, чтобы перепродать по более высокой цене?
4. Цифры доходности по всем этим вариантам не просчитаны (и не представлены);
5. И в завершение, самый большой минус, по мнению нашего ежечетвергового Инвест-клуба:

Общий вывод — сделка очень сырая, выгода от ее совершения крайне сомнительна, не понятен мотив приобретения недвижимости (покупка ради покупки? Только потому что предложили купить?)

P.S.